关于房产证上加名字：加父母、配偶、子女流程分类讲解！

屯里人

　　看到论坛里经常有人问房产证名字相关的问题，尤其是夫妻间房产证加不加名，这样的狗血故事一直不少！所以这个帖子集中讲一下关于房产证上加名字：父母、配偶、子女的流程。
    　想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

　　【首先这些名字要分清】
　　购房合同：写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。
　　按揭贷款合同：按揭购房按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，如果是两个人一起签的购房合同，贷款合同签字也是两个人签。
　　房地产权证(也就是房产证)：上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。
　　房地产权共有(用)证：房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

　　【房产证改名有哪些方式】
       在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
　　关于析产登记：很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。
　　关于房产证减名字：类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
　　（一）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满五年的，还需要缴纳全额营业税；
　　（二）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

　　【房产证加名分这些情况】

　   夫妻加名 婚前婚后各不同

　　婚前加名：按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
　　（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；
　　（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
　　婚后加名：这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
　　SO，婚后加名相对简单!
　　【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

　　父母子女加名 选择赠与最合适

　　如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。
　　赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
　　赠予手续：
　　（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
　　（一）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。

　　兄弟姐妹加名 多数考虑买卖

       虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
　　买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

　　【按揭中房产加名字】
　　【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后,再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
　　法律普及 婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
　　银行担心什么
　　（一）是签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；
　　（二）签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；
　　（三）房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。
　　因此,在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。

屯里人

gzytrd 发表于 2015-4-1 14:58
请教一下楼主夫妻一方甲方的名字要改成仍然是甲方，但是独立产权的，能操作吗？怎么收费呢？

婚前还是婚后买的，这个就去公证下就行了，证明房子只属于甲方的，你可以电话问问公证处费用，电话：(0535)6225883，这是芝罘区公证处的电话。

zhangmcn

问一下：房产证上现在是奶奶的名字，要给孙子，是赠与还是买卖更合算呀？
如果是遗产的话是不是就不用交费了？

屯里人

zhangmcn 发表于 2015-4-3 11:39
问一下：房产证上现在是奶奶的名字，要给孙子，是赠与还是买卖更合算呀？
如果是遗产的话是不是就不用交费 ...

你好，采用遗嘱继承的方式来操作最好。因为中国目前没有遗产税。只针对房屋的交易契税进行规定。赠与、买卖均要纳税，而且赠与税与买卖交易税是一样的。 只要办理了遗嘱公证手续，后顾之忧是没有的。这里提醒一点的是，只要你的父亲还活着，孙子就不是法定继承人。所以这个奶奶只能做遗嘱赠与，在公证阶段只收取公证费。

zhangmcn

屯里人 发表于 2015-4-7 09:33
你好，采用遗嘱继承的方式来操作最好。因为中国目前没有遗产税。只针对房屋的交易契税进行规定。赠与、买 ...

太给力了，非常感谢