技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子

心眼看骗局

你们还真是热情啊，这么关注房地产？

红鳞加吉

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话接上回，谈到房地产行业的融资，开始以恒大为例，恒大的前期的融资和操盘模式我这里引用新浪和搜狐财经的文章和数据。恒大2016年业绩发布会上，截止去年年末，公司现金余额3043亿元，同比增85.5%，总借款5350.7亿元，同比增80.2%；融资成本7.78%，同比降0.64%。公司去年实现净利润176.2亿元人民币，较2015年上升1.6%；净利润率8.3%，降4.7%；毛利从2015年的374.1亿元上升58.8%至594.2亿元；毛利率28.1%

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忘记补充，2016年，恒大营业性收入3700多亿，懂财务的可以自己算出很多数据和信息的呵呵

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如果确实对地产行业财务不懂，有兴趣的人可以参照同行业的万科和其他上市中字头的地产企业财务数据做对比分析

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对于从事过审计和财务能力高级别人员，可以进行财务数据逆向还原来分析

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截至到2016年12月31日，万科持有的现金由2015年末的人民币531.8亿元增加到人民币870.3亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。截止报告期末，万科有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币433.5亿元，占比为33.6%；一年以上有息负债人民币855.1亿元，占比为66.4%。从利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比44.1%，浮动利率负债占比55.9%。有抵押的有息负债人民币19.9亿元，占总体有息负债的1.6%。从融资对象来看，银行借款占比为58.6%，应付债券占比为24.5%，其他借款占比为16.9%。

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方便大家简单认清恒大碧桂园之类企业融资成本高，咱们做个小学数学应用题吧，融资规模放在100亿到300亿，借用两家的公布指标进行计算。恒大公布总借款5350亿，平均融资成本7.78%(实际应该在9%大10%，公布数据都是财务美化后的嘿嘿)，也就是说每年利息支出最低416.23亿.高到535亿之间.而同期银行利率4,3左右，如果全部正规银行融资大约在230亿左右的利息支出。貌似数据只差了200亿左右的利息支出，那么我请问你们一个简单问题，恒大多出来的200亿利息，借的是多高利息的资金，能将5350亿整体提升到7,78的成本

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之所以放万科的数据，从融资对象来看，银行借款占比为58.6%，应付债券占比为24.5%，其他借款占比为16.9%。在财务借款中的高利息资金基本就是所谓的其他借款，财务人员都懂得，其他借款，其他支出，这类不好说明白不好交代的东西，给个统一称呼做收支平衡和账目调整和对冲的工具罢了。

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敢肯定的是，这类高利息资金规模在借款比例中规模极大，实际在13个点以上到16个点之间，这个数据区间基本接近国家法律关于高利贷标准规定。嘿嘿，所以说，买广东三虎的房子的人，你们天然是背着接近高利贷的成本去的

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说完融资，我们来说广东三虎买地方式和买地的成本吧，除了在广东本省，三虎很难介入其他省份的土地一级开发中，一般是吃残渣和边缘化区域项目，为什么这么大的地产公司只能吃渣呢，国家规定不允许空地买卖和空地转让，但是没规定公司不得买卖，一级土地开发中，顶级玩家有协助政府快速开发和提升区域经济规模，快速改善民生的责任，但是资源有限，很难一手托起整个城市发展，所以会将各个地块划分注入不同的公司，再卖给恒大之流，顶级玩家之间一般互相合作参股，共同开发，边角和残渣的地块卖给广东三虎之流，收拢资金。忘记说了，龙湖，招商地产等也是顶级玩家群体

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社会上有种论调，央企和国企要退出房地产领域，要主业与地产行业剥离，表面看公平公正，符合市场化经济逻辑，但是背后的鼓吹者是一群什么人？鼓吹这论调的目的和后续利益，你们自己想。房地产不仅是重要的经济领域，也是重要的民生领域，没有国家和大型央企作为中流砥柱的压制，你们指望唯利是图民营地产资本家给你们建造廉价的住宅？

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不管民营地产做的再大，获取土地的方式无非招拍挂和收购两条路，至于和顶级玩家合作，说实话，人家看不上他，在招拍挂和收购两条路上，收购的权重比例大于招拍挂（招拍挂就是吃顶级玩家的残渣居多，收购可以捡漏，但收购的方式和成本会高出正常土地价格20%以上，这部分土地溢价收购成本，也是需要房主你买单的呦）

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问题来了，大家都持平的情况下，你的融资成本有一大部分接近高利贷，你的土地购买价格虚高，你又要和同行业保持利润接近，能做文章的只有项目本身了。设计方面，提高容积率，减少绿化，多建房子，提高人口密度，同样地块，简单概括别人建20万平米，你建设30万平米，别人一个盒子塞一个人，三虎塞2个人来均摊成本。再反馈出来的就是房屋质量问题。顶级玩家的房子或许会有个案处理的不好，但是不会是大面积问题，顶级玩家为了节约成本，一般会有长期固定合作的建筑商，比如中铁中建，首开等，本身就自带建筑商属性，承揽国家大型建设项目，所以喽，做个小房地产，洒洒水的事。广东三虎之类的，为了迎合各地政府需求，融资交易和关联交易，简单说，谁权势大，谁钱多，谁拳头大，基本可以把三虎的项目摆成十八班姿势

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书接上回，在建设环节中，三虎项目的层层转包，各方利益大战就可想而知，房主觉得是一个统一有效的体系下出来的产品质量好还是一片混乱下凑出来的产品质量好。我不会说民营地产项目质量不好，但你的买对了不是，还的看运气，但是说实话，这个中奖率太低了。一个项目碰上负责任的设计，负责任的项目经理，负责任的监理，负责的住建监管官员，负责任的建筑商，从细节讲，负责任的技术工人，负责任的混凝土供应商和足够标号的钢材，每一个环节都可遇不可求。

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连广东三虎这种大地产商都无法完全保证自己的产品质量，各地民营中小地产商的产品质量和资金状况，我就懒的说了，不过后续会特意关于海信，海尔，绿叶，万华这种地方大企业的项目解说，不算捧臭脚，毕竟这一群体在地产领域的作用还是积极向上的，不过受益群体较少，如果这类企业的地产行业能快速发展起来，找到自己正确规划路线，联手央企，房地产领域就基本没有广东三虎什么事了

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大家不要着急，现在只是先讲肤浅的东西，慢慢会把银行，金融财团，基金公司，小贷公司公司，上市公司财务投资，房地产融资之间的财务关系剥洋葱一样，让你们明白，在广东三虎吸血的背后，是有着怎样庞大一个吸血群体，房地产是这个吸血口的终端。不明真相的群众一直以为是土地价格推高房价，土地价格加政府财税收入的权重，均摊到你的购房总价款中，一般只有两成左右，为什么国家探索共用产权和推进棚户区改造，实在是被这些尾大不掉，损公肥私的民营大地产企业逼的没有退路，国家也有难处，不好直接从银行金融系统动刀，金融动荡，整体损失更大，也不能从证券市场和上市公司动手，损伤实体经济，唯一能控制只有探索新的土地开发模式来控制这些贪婪的吸血鬼

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前有倒下的大连实德，紧接着恒大110多亿向国家缴纳帮助贵州扶贫。你们以为吸血鬼们会真的好心去做善事。买命钱罢了，这种支出，也会均摊到你们的购房成本中的，在你们抱怨高房价，抱怨国家各部委不作为的同时，是你们全体房主替这些吸血鬼交了买命钱。获得喘息的吸血鬼，会不反扑你们，在你们身上加房价，捞回来么

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扯了那么多，回归正题，怎么选房子吧，这是个复杂命题，每个购房人的需求，资金情况，家庭情况，收入情况，生活方式和人际朋友圈都不相同，都会影响自己的选择，我只能提供一个系统化模式化的参考方式和思维方式，辅助你们自己做决定，毕竟房子是你们自己住的，自己的财富，别人都只是过客，买房子就像找老婆，舒服不舒服，只有你自己知道的拉

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什么多套房，投资改善的选型，我没兴趣讲，凭良心说，我巴不得你们买些烂房子砸在手里。我着重讲年轻刚需的选房模式标准，毕竟我也走过那段路，也有资格讲讲经历（抱歉，我们小区都卖光了，我也不告诉你们什么小区哈哈，周边公立幼儿园到重点小学，初中，高中，以及顶级的商业配套都有，感慨的是工作了10多年，不如买了一套房子获利高）